2019.07.02 – NO ALLA PLUSVALENZA SU CESSIONE IMMOBILE VENDUTO CON PATTO DI RISERVATO DOMINIO POCO DOPO IL SUO ACQUISTO, LA CUI ULTIMA RATA SCADE DOPO I 5 ANNI di Alfonso Rossi

Pubblicato il 02 luglio 2019 da admin

Il caso

Alfonso Rossi

Alfonso Rossi

Marito e moglie cedono un immobile (poco dopo averlo acquistato) con Patto di riservato dominio e pagamento dell’ultima rata oltre i 5 anni dall’acquisto dello stesso.

L’Agenzia delle Entrate invia avviso di accertamento in quanto i coniugi non avrebbero indicato nella dichiarazione dei redditi la plusvalenza. (Si realizza una plusvalenza quando si rivende entro 5 anni e ad un prezzo maggiore l’immobile acquistato).

Cosa dice la CTR del Lazio (Sentenza 171/2019)

La CTR del Lazio, con sentenza n. 171/2019 afferma: “Nel caso di vendita con riserva di proprietà, la proprietà si trasferisce al momento del pagamento dell’ultima rata del prezzo”. Infatti nella risoluzione 28/E del 30/1/2009 era l’Agenzia delle Entrate stessa a confermare che “in caso di vendita con riservato dominio, l’effetto traslativo della proprietà non si verifica prima del pagamento dell’ultima rata, individuando il momento di decorrenza dei 5 anni …. per la tassazione o meno della plusvalenza, eventualmente realizzata, all’atto del verificarsi dell’effetto traslativo, non avendo rilevanza alcuna il momento di stipula dell’atto di compravendita.”

COSA DICEVA SPECIFICAMENTE L’AGENZIA DELLE ENTRATE

NELLA SUA RISOLUZIONE 28/E?

E’ interessante notare, che l’Agenzia delle Entrate (che ha inviato avviso di accertamento) nella sua risoluzione 28/E del 30/1/2009 rispondeva ad un interpello di un contribuendo esponendo letteralmente quanto segue:

“L’istante ha acquistato nel 1992 un terreno agricolo con patto di riservato dominio. Solo in seguito al pagamento dell’ultima rata del prezzo di acquisto avvenuta nel 2007 la parte venditrice ha rilasciato il consenso alla cancellazione del riservato dominio gravante sul fondo  (atto notarile del 2008). L’interpellante chiede di sapere, se in caso di cessione dell’immobile il calcolo dei cinque anni  decorre dalla data di acquisto (1992), oppure al momento del pagamento dell’ultima rata (2007) oppure al momento della cancellazione del vincolo (2008).”

L’agenzia delle Entrate rispondeva affermando che “è escluso che il c.d. “effetto traslativo” si possa verificare prima del pagamento dell’ultima rata (Cass. 19/10/1992 n. 11450) – ancorchè il compratore acquisti immediatamente il godimento del bene assumendosi i rischi relativi ad un eventuale perimento o deterioramento dell’oggetto”…..pertanto la scrivente (Agenzia delle Entrate) ritiene naturale individuare il momento di decorrenza dei 5 anni per la tassazione o meno della plusvalenza eventualmente realizzata, all’atto del verificarsi dell’effetto traslativo, non avendo rilevanza alcuna il momento di stipula dell’atto di compravendita.

Ci si chiede……..

Ci si chiede: se è l’Agenzia delle Entrate stessa a dichiarare che l’effetto traslativo di un atto si verifica al pagamento dell’ultima rata (in caso di vendita con Patto di Riservato dominio) per quale motivo ritiene applicare il principio inverso laddove tale concetto va contro i suoi interessi?

Al lettore la sentenza.

Notaio Alfonso Rossi – Porto Sant’Elpidio – 0734-900000 – arossi@notaiorossi.it

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