2018.07.09 – Eternit: è motivo di risoluzione di un preliminare di vendita? Di Alfonso Rossi

Pubblicato il 09 luglio 2018 da admin

Alfonso Rossi

Alfonso Rossi

Quando si parla di Eternit, non tutti hanno le idee chiare su come considerarlo dal punto di vista legale. C’è chi dice che deve essere necessariamente smaltito, ma in ogni dove si trovano ancora immobili con coperture in eternit. Cosa dice la legge? Oggi vi raccontiamo una sentenza del massimo grado della giustizia italiana che dirimerà ogni dubbio sull’argomento.
Viene stipulato tra Tizio (promittente venditore) e Caio (promissario acquirente) un preliminare di vendita avente ad oggetto un appartamento all’ultimo piano di un edificio. Qualche tempo dopo la sottoscrizione del contratto, il promissario acquirente scopre che la copertura dell’edificio era stata realizzata in eternit e così chiede la risoluzione del contratto ed il doppio della caparra versata per inadempimento del venditore in relazione al vizio occulto ed essenziale in relazione al materiale utilizzato per la copertura dell’edificio.

Le parti vanno in causa. In primo grado vince il promissario acquirente al quale viene riconosciuto il diritto di risolvere il contratto ed avere il doppio della caparra versata. In appello vince il promittente venditore e così si arriva alla Cassazione. Cosa deciderà il più alto grado della giustizia italiana? Questo  è un argomento di estremo interesse generale. Basti considerare, quanto è diffusa la casistica di immobili datati che contemplano ancora nella loro costruzione materiali in eternit come nel caso di specie.

LA SENTENZA

Il caso viene trattato dalla Cassazione con sentenza n. 15742 del 23/6/2017 che ci porta a conoscenza di alcuni aspetti importanti e curiosi circa l’interpretazione della legge.

  • I Giudici di secondo grado avevano fatto eseguire sull’immobile oggetto del preliminare di vendita, un accertamento da parte di un ente specializzato denominato “ARPA” a seguito dell’invocazione da parte del promissario acquirente dell’art. 360 c.p.c. nn. 3 e 5, (la nocività dell’amianto quale “nozione di fatto che rientra nella comune esperienza”) . Esperiti gli accertamenti, l’Ente preposto verificava l’assenza di attualità   del pericolo (prescrivendo solo il monitoraggio della copertura in eternit), cosicchè i giudici legittimamente ritenevano che l’appartamento promesso in vendita era idoneo per fini abitativi e che la presenza di amianto non ne diminuisse il valore in misura tale da giustificare la risoluzione del contratto.
  • Il promissario acquirente invocava nell’ambito della stessa causa la L. 27/3/1992 n. 257, posta a tutela dell’ambiente e della salute dando atto dell’inevitabilità del deterioramento dell’eternit e dei rischi conseguenti. I Giudici della Suprema Corte, comunque davano atto, che tale legge, (27/3/1992 n. 257) ha vietato per il futuro la commercializzazione e l’utilizzazione di materiali costruttivi in fibrocemento, ma “non ha imposto la rimozione generalizzata di tali materiali nelle costruzioni” già esistenti al momento della sua entrata in vigore “prevedendo rispetto a tali costruzioni solo l’obbligo dei proprietari degli immobili di comunicare agli organi sanitari locali la presenza di amianto fioccato o friabile negli edifici (art. 12) e consentendo la conservazione delle strutture preesistenti che impiegano tale materiale a condizione che esse si trovino in buono stato manutentivo.” (cfr Cass. Sez. 2 n. 8156 del 23/5/2012)

               CONCLUSIONE

Conclude pertanto la Cassazione con queste testuali parole: “La presenza di copertura in eternit nell’edificio di cui fa parte l’immobile promesso in vendita si pone … in linea con la normativa vigente, considerato che tale materiale è stato utilizzato legittimamente ratione temporis e che l’accertamento eseguito in concreto dall’ARPA ha escluso pericoli attuali per la salute.” Pertanto, secondo i giudici, una casa costruita anteriormente all’entrata in vigore della legge  27/3/1992 n. 257 per la cui realizzazione sia stato utilizzato materiale in eternit  può essere legittimamente venduta purchè lo stesso sia ritenuto in buono stato di conservazione.

Notaio Alfonso Rossi Porto Sant’Elpidio
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